“Et ton bien n’est pas soumis au droit de préemption de ta commune ?” Si ce sujet vient d’être soulevé par votre interlocuteur alors que vous entamez les démarches pour vendre votre bien immobilier, il est normal que vous vous interrogiez sur cette notion. En effet, quand on met son logement sur le marché, on pense souvent aux diagnostics, au compromis, au financement… mais beaucoup moins à la commune qui pourrait s’inviter dans la danse grâce à son droit de préemption. Or, ce mécanisme, parfois mal compris, peut avoir des conséquences concrètes sur une vente. Alors, comment fonctionne le droit de préemption d’une commune ? Quel est le délai d’attente ? Peut-on y échapper ? On vous explique tout, et sans jargon technique.
Qu’est-ce que le droit de préemption d’une commune ?
Le droit de préemption permet à une commune d’acheter en priorité un bien mis en vente, à la place de l’acquéreur initial. Ce droit est encadré par le Code de l’urbanisme et vise à permettre à la collectivité d’agir pour l’intérêt général.
Les objectifs sont variés mais s’inscrivent bien souvent dans le cadre d’une politique d’aménagement et de développement du territoire : créer des logements sociaux, développer des équipements publics, encourager l’attractivité touristique de la ville, préserver le patrimoine local ou encore réorganiser certains quartiers. Ce droit ne s’applique pas partout dans la commune : seules certaines zones sont concernées, délimitées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
On distingue notamment deux principaux types de droit de préemption :
- Le droit de préemption urbain simple (DPU)
- Le droit de préemption urbain renforcé, utilisé dans certaines zones stratégiques. Normalement, les constructions âgées de moins de 10 ans ne peuvent être soumises à l’exercice du droit de préemption urbain. Toutefois, le conseil municipal a le pouvoir de prendre la décision contraire : c’est là qu’on parle de DPU renforcé.
Lorsque la commune choisit de recourir à son DPU, elle doit justifier cette raison en expliquant la nature du projet envisagé. Les limites de ce droit sont d’ailleurs établies dans l’article L300 du Code de l’urbanisme mentionné ci-dessus.
Comment fonctionne le droit de préemption de la commune ?
Tout commence avec une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien situé dans une zone de préemption, le notaire est tenu de transmettre cette déclaration à la mairie. Cela déclenche un compte à rebours : la commune a alors 2 mois pour se positionner.
Elle peut alors :
- renoncer expressément ou tacitement (l’absence de réponse dans un délai de 2 mois correspond à un refus)
- exercer son droit et acheter le bien au prix indiqué
- exercer son droit, mais proposer un autre prix (auquel cas un juge peut trancher).
Quel est le délai pour un droit de préemption ?
La règle est simple : la commune dispose de 2 mois à compter de la réception de la DIA transmise par votre notaire pour faire connaître sa décision. Passé ce délai, sans réponse de sa part, il est admis qu’elle renonce à son droit.
Cependant, attention à quelques subtilités ! Précisons en effet que si la commune accepte de préempter mais à un prix différent, un délai supplémentaire s’ouvre pour que le juge de l’expropriation statue. En cas de recours contentieux (si l’acquéreur ou le vendeur conteste), la procédure peut ainsi durer plusieurs mois.
Comment savoir si la commune a un droit de préemption ?
Bonne question ! Et d’ailleurs, mieux vaut le savoir avant de signer un compromis. Différents biais s’offrent à vous pour obtenir cette information, qui peut remettre en question votre projet immobilier : en consultant le PLU (Plan Local d’Urbanisme), disponible en mairie ou parfois en ligne, en vous connectant à des plateformes qui indiquent les zones concernées comme le Géoportail de l’urbanisme… ou tout simplement en posant directement la question à votre notaire ou à votre agent immobilier ! Chez Baobab Immobilier, on peut évidemment vous orienter si vous prévoyez de vendre votre bien à Chambéry ou, à l’inverse, d’investir à Chambéry centre. Comme on n’est pas sectaires, on peut aussi vous donner l’information pour les communes environnantes ! La Motte-Servolex, Aix-les-Bains, Drumettaz… Demandez-nous, on vous répond !
Peut-on éviter le droit de préemption de la commune ?
Certaines situations font que vous pouvez avoir le sentiment, en tant que vendeur, de ne pas avoir une totale liberté quant à la mise sur le marché immobilier de votre bien. Se demander si vous disposez de recours pour éviter le droit de préemption de la mairie est légitime. On est désolés de vous décevoir, mais la réponse à cette question est… “pas toujours”.
Si votre bien est situé dans une zone de préemption, la DIA est obligatoire. Toutefois, vous pouvez échapper à cette règle dans certains cas. Par exemple, le droit de préemption ne s’applique pas dans les situations suivantes :
- donation du bien à un membre de la famille
- vente d’un bien en indivision à un autre indivisaire
- vente à un locataire déjà en place, sous certaines conditions
- transmission dans le cadre d’une succession.
En dehors de ces cas, difficile de contourner la procédure. Mieux vaut donc anticiper et bien vous renseigner avant de concrétiser votre projet immobilier afin d’éviter des déconvenues une fois celui-ci enclenché.
Qui fixe le prix en cas d’application du droit de préemption de la commune ?
Parlons, parlons bien : parlons prix de vente ! Sachez donc que lorsque le droit de préemption s’applique, le vendeur fixe un prix dans la DIA, et c’est ce prix que la commune doit accepter si elle souhaite préempter. Mais elle peut aussi proposer un prix inférieur, ce qui complique un peu le scénario.
Dans ce cas, le vendeur peut accepter ou refuser. En cas de désaccord, l’affaire est portée devant le juge de l’expropriation, dont la mission est de fixer alors le prix “juste” selon des critères objectifs. L’impartialité est supposée être de mise, et tant mieux !
Qui paie les frais de notaire en cas de préemption ?
Face à l’exercice du droit de préemption de la commune, la règle ne change pas par rapport à une vente classique. C’est toujours l’acquéreur qui paie les frais de notaire, qui reviennent donc, dans notre contexte, à la mairie. Si la commune exerce son droit de préemption, c’est donc elle qui prend en charge ces frais.
Mais si elle se désiste en cours de route, ou si la vente est bloquée à cause d’un contentieux, les conséquences peuvent être plus floues. Cela peut engendrer des frais supplémentaires pour le vendeur (temps perdu, éventuels recours, etc.). D’où l’importance d’envisager une telle éventualité…
Que faire si la commune décide de préempter ?
Si la mairie souhaite acheter le bien, deux choix s’offrent à vous :
- Accepter la vente, au prix proposé dans la DIA ou après décision du juge
- Refuser si le prix d’acquisition ne vous convient pas, et abandonner la vente (ou attendre le jugement)
Soulignons également qu’il est aussi possible de contester la décision de préemption, si elle semble injustifiée ou abusive. Concrètement, cette démarche se traduit par un recours gracieux ou contentieux devant le tribunal administratif. Ce type de recours est toutefois assez rare et requiert un accompagnement juridique solide.
On espère que c'est plus clair maintenant !
Bien que vous puissiez vous sentir lésé en tant que vendeur, le droit de préemption d’une commune n’est pas un piège, mais plutôt un levier d’aménagement du territoire. En effet, n’oublions pas qu’un territoire dynamique est plus attractif qu’un secteur en pleine stagnation. Et qui dit “commune à forte attractivité” dit aussi “vente plus facilement réalisée” ! Aussi, il convient simplement de bien connaître les règles du jeu pour une transaction sereine : n’oublions pas que les contentieux liés à l’exercice du droit de préemption d’une ville demeurent peu nombreux en regard des ventes immobilières qui se déroulent sans encombre.
Chez Baobab Immo, nos experts de l’immobilier à Chambéry vous accompagnent dans votre projet de vente ou d’achat et prennent le temps de vous guider pas à pas : estimation de votre bien, accompagnement pour la DIA, vérification des zones de préemption… bref, on ne vous laisse jamais seul ! Et si la commune s’invite à la fête, on est à vos côtés pour vous aider à gérer l’invité surprise. Vous souhaitez vendre votre appartement en centre-ville pour poser vos cartons dans une maison avec vue montagnes à Chambéry ? Vous savez qui contacter !
